Comment sécuriser l’achat immobilier de vos clients concubins face à la séparation ou au décès ?
L’achat immobilier par des concubins relève de l’indivision. Chaque acquéreur détient une quote-part du logement fixée par l’acte notarié ou, en l’absence de précision, la moitié du bien. Cette organisation impose d’anticiper les conséquences patrimoniales d’une séparation ou d’un décès.
Comment déterminer les droits de chaque concubin sur le bien immobilier ?
Les quotes-parts inscrites dans l’acte d’acquisition doivent correspondre au financement réellement supporté par chacun. Lorsqu’un concubin finance une somme supérieure à la part prévue, l’écart peut faire naître une créance envers l’autre concubin ou l’indivision.
La même difficulté survient lorsque, pendant la vie commune, l’un des acquéreurs rembourse le prêt au-delà de ce que prévoyait le plan de financement. Au moment du partage, il peut invoquer une créance contre l’indivision au titre des dépenses nécessaires à la conservation du bien, sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil.
Comment l’indivision est-elle liquidée après une séparation ?
Les concubins ne disposent d’aucun mécanisme particulier permettant à l’un d’eux de conserver prioritairement le logement. Chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu et son prix réparti conformément aux droits inscrits dans l’acte.
L’ex-concubin qui demeure seul dans le logement peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire. La liquidation devient plus complexe lorsque les contributions financières effectives ne coïncident pas avec les quotes-parts déclarées.
Pourquoi le décès fragilise-t-il la situation du concubin survivant ?
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal. La quote-part du défunt revient à ses héritiers, lesquels deviennent indivisaires avec le survivant et peuvent solliciter le partage du bien.
Un testament peut renforcer la protection du partenaire, mais les transmissions entre concubins supportent une taxation de 60 %. L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’acquisition au financement, d’anticiper la séparation ou le décès et de présenter, le cas échéant, les effets patrimoniaux d’un PACS.
Historique
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